Франшизы месяца:

Свой бизнес: управление жилищным хозяйством

Организации, занимающиеся жилищно-коммунальным хозяйством и обслуживанием многоквартирных домов, сегодня не имеют популярности среди населения, считается, что собственники и сотрудники таких предприятий не заинтересованы в выполнении своих обязанностей и просто собирают деньги. Однако на рынке существуют и частные компании ЖКХ, которые гораздо более эффективны в своей работе, ведь от удовлетворённости клиентов зависит их собственное благополучие. Открыть свою управляющую компанию можно, если есть расчёт на долгосрочный бизнес и знания и умения заниматься коммунальным хозяйством, потому что руководящие должности в этой сфере очень важны.

Выйти на этот рынок может быть очень непросто, большинство многоквартирных домов сегодня уже обслуживаются управляющими компаниями, и даже новостройки заранее переходят в ведение наиболее расторопных предпринимателей. Обычно элитные и крупные дома, существующие пока только в проекте, формально или неформально уже «заняты» той или иной компанией, и зачастую крупные и давно работающие игроки изначально забирают себе такие объекты. Новичок может выйти на более простые дома, которые не интересны ведущим конкурентам, в этом случае не придётся рассчитывать на большие прибыли, работы будет много, но на первых этапах самое главное – заработать себе имя. Как уже было отмечено, большинство жильцов домов скептически относятся к работе коммунальной службы и воспринимают их как необходимость. Поэтому очень важно показать и доказать, что предприниматель готов работать, что он заинтересован в улучшении уровня жизни дома, что ему не безразлично его состояние. 

Найти свою нишу, особенно в крупных городах, пока ещё можно, перспективное направление – новые строящиеся кварталы, рассчитанные на обычных людей. Здесь, может, придётся также проходить конкурсы или убеждать потенциальных клиентов в том, что своя компания лучше, чем многие другие, но впоследствии будет гораздо проще. Уровень конкуренции может показаться поначалу слишком высоким, однако нельзя забывать о том, что государственные учреждения изначально не так заинтересованы в эффективности своей работы, крупные игроки заняты обслуживанием более прибыльных домов, а такие же новички не обладают существенными преимуществами. Именно поэтому очень важно, чтобы сам предприниматель или нанятый им руководитель был профессионалом своего дела, знал все особенности обслуживания многоквартирных домов и, по возможности, обладал достаточными связями для получения более выгодных контрактов и разрешения многих бюрократических вопросов – в этой сфере всё несовершенство аппарата чиновников видно особенно хорошо.

Для начала работы нужно зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности. Можно оформиться просто как индивидуальный предприниматель, в случае необходимости открытия юридического лица лучше выбрать форму общества с ограниченной ответственностью. В том и в другом случае будет доступна упрощённая система налогообложения, а это только 6% от доходов или 15% от операционной прибыли, перечисляемые в пользу государства. 

Нужно также отметить возможность регистрации некоммерческой организации – товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое занимается многими вопросами по благоустройству дома, но это несколько иная форма управляющей компании, и, как можно понять из названия, формируется оно как объединение жильцов дома. Деятельность подпадает под определения классификатора (ОКПД 2) 81 Услуги по обслуживанию зданий и территорий. Далее для ЖКХ нужно пройти лицензирование своей деятельности. 

Для начала нужно отметить, что руководитель организации должен обладать соответствующим опытом и знаниями (которые можно подтвердить) для обслуживания домов, однако сегодня предусмотрено прохождение специального квалификационного экзамена и получение соответствующего аттестата для получения лицензии. Также проверяется наличии необходимой материальной базы, возможностей управления и проверка компетентности всех руководителей. Однако стоит отметить, что этот закон был принят во второй половине 2014 года, и лицензирование необходимо пройти до мая 2015 года, до этого момента де-юре деятельность ЖКХ может проходить без лицензии. Учитывая, что закон только недавно был принят, можно ожидать того, что будут происходить изменения в нём, что скажется на дальнейшей работе. 

Нельзя забывать и про то, что в разных регионах могут быть установлены свои требования к получателям лицензии, поэтому имеет смысл предварительно ознакомиться с условиями получения лицензии по своему району. Также предприниматель может обратиться в сторонние компании, которые занимаются получение лицензий для своих клиентов, это значительно упростит работу и, почти наверняка, займёт гораздо меньше времени, однако в этом случае придётся рассчитывать на трату дополнительных нескольких десятков тысяч рублей.

Далее нужно найти место для своего офиса. Обычно его располагают на территории жилого массива, который и будет обслуживаться или хотя бы в максимальной близости от него. Это вполне логично. Таким образом, место находится уже после того, как определён район работы, но здесь также нужно отметить, что в зависимости от района может потребоваться аренда помещения в каждом доме. Например, если предполагается предоставление услуги консьержа. Однако ЖКХ располагается в отдельном помещении, где проходит непосредственно организаторская и администраторская работа, все виды услуг оказываются непосредственно на объекте. ЖКХ занимается практически всеми возможными работами по обслуживанию многоквартирных домов, однако самостоятельно работать могут только самые крупные компании. Ведь для обеспечения водоснабжения, электроэнергии и тому подобного нужно заключить договоры непосредственно с компаниями, которые занимаются подачей этих ресурсов в дома, ЖКХ же занимается обслуживанием коммуникаций, проверяет расчёты, по своей сути является посредником между жильцами и поставщиком. Однако в подавляющем большинстве случаев подача ресурсов происходит от уже известного поставщика, с которым соглашения достигнуты ещё на момент строительства дома, поэтому жилищно-коммунальное хозяйство берёт на себя обязанность взаимодействовать с уже выбранной компанией. Однако с другими компаниями ЖКХ начинает соглашения уже по собственному желанию или по требованию жильцов. Сюда относится вывоз мусора, уборка снега, капитальные и плановый ремонт зданий и коммуникаций, лифтовое хозяйство и так далее. 

Сегодня такими услугами занимается большое количество предприятий, и ЖКХ может перенять на себя некоторые из этих обязанностей, то есть нанять специалистов, которые и будут выполнять нужную работу. В иных случаях почти наверняка придётся сотрудничать со сторонними организациями, потому что, к примеру, вывоз мусора возможен только при наличии немалого автопарка соответствующей техники, мощностей и разрешения на занятие подобной деятельностью. Гораздо проще обратиться к аутсорсерам. В связи со всем этим ЖКХ только в начале своей работы уже ищет партнёров и налаживает связи с новыми компаниями.

Нужно отметить, что зачастую получить разрешение на обслуживание того или иного дома можно только, предварительно выиграв конкурс. Он проводится местным муниципалитетом, и здесь придётся не только удовлетворить требования государственных структур, но и жильцов предполагаемого для обслуживания дома. Они проводят специальное собрание, на котором выносится решение о заключении соглашения с той или иной компанией. Поэтому есть смысл изначально искать возможные объекты и налаживать связи с проживающими людьми, выслушать их требования и, что также немаловажно, определить их возможности. 

В некоторых домах люди не скупятся на обслуживание и если уверены в коммунальной службе, могут собирать немалые средства на благоустройство территории, постоянный ремонт и улучшение строения, на прокладку дополнительных коммуникаций. Но можно найти и такой дом, где жильцы не готовы платить деньги, при этом не хотят заниматься благоустройством, и ждут от ЖКХ решения всех проблем за счёт самой компании. Нередки случаи, когда собрание жильцов отказывало в проведении даже кабелей интернета. В таких домах ведение хозяйства также будет затруднено, и компании не стоит рассчитывать на получение нормальной прибыли – на всём будут экономить. Считается, что ЖКХ занимается только воровством денег, и компания, которая далека от этого, имеет неоспоримое конкурентное преимущество.

Для того, чтобы предприятие приносило прибыль и было высокорентабельным, нужно обслуживать достаточно большое количество домов. На настоящий момент значительные средства на обеспечение работы ЖКХ выделяет государство, но сейчас рассматриваются возможности сократить эти дотации, и предприниматель должен быть готов к тому, что в один день все такие поступления прекратятся или значительно уменьшатся. На первых порах действительно удастся получить в обслуживание немного домов, но предприниматель должен располагать резервными средствами для поддержания своей деятельности, в ином случае предприятие окажется банкротом. Но даже одного квартала может быть мало для извлечения прибыли, не исключено, что придётся обслуживать несколько десятков многоэтажек для этого. Крупные ЖКХ занимаются работой с очень многими домами, и только такие компании могут развиваться. В общем и целом, чем больше объектов обслуживает организация, тем выше рентабельность её деятельности. Когда становится действительно много домов на обслуживании и они расположены на достаточном отдалении друг от друга, нужно открывать новые офисы – филиалы – для удобства управления своей компанией. Понятно, что это тоже подразумевает достаточно серьёзные вложения в развитие бизнеса.

Важный момент в организации такого предпринимательства – кадры. Здесь особое внимание нужно уделить руководителям, от которых зависит эффективность всего организационного процесса. Именно они координируют действия сотрудников, общаются с жильцами, находят проблемы в обслуживании дома и оперативно их устраняют. Этим может заниматься и сам предприниматель, но в связи с нововведениями придётся пройти дополнительную проверку своей профессиональной пригодности в государственной службе. Далее следует остальной персонал, к которому относятся люди на администраторских должностях и непосредственные исполнители заданий. ЖКХ в процессе своей деятельности сотрудничает с огромным количеством компаний зачастую, и для того, чтобы взаимодействие было эффективным, нужно привлекать менеджеров по работе с клиентами, с партнёрами, представителей. 

Также следует задуматься об открытии своей круглосуточной поддержки по телефону, потому что чрезвычайная ситуация может произойти и глубокой ночью, и ЖКХ должно незамедлительно среагировать. Вопросы безопасности лучше переложить на частные охранные организации, однако установка сигнализаций в квартиры проходит только с согласия владельцев; зачастую этот вопрос полностью решается каждым жильцом индивидуально. Однако в элитных домах подключение к ЧОО проходит заранее в каждой квартире, и жильцы изначально рассчитывают на ежемесячную оплату услуг охранникам. Одновременно с сигнализацией устанавливается пожарная охрана. Сторонняя компания занимается и вывозом мусора, иногда – уборкой помещений и территории, хотя этим могут заниматься уже работники самого ЖКХ. 

Важный вопрос – строительные и ремонтные работы, для этого нужно содержать достаточно большой штат специалистов, однако в большинстве случаев ЖКХ нанимает сантехника и несколько помощников, которые устраняют самые простые проблемы на месте по первому же требованию. Когда происходит более серьёзная поломка, привлекаются работники сторонней строительной организации, и в этом случае жильцы вместе оплачивают ремонт. То же самое касается засоров канализации, перебоев с электричеством, отключения воды. Штатные сотрудники должны по возможности проводить профилактику и не допускать появления проблем. В принципе, ЖКХ может работать исключительно по аутсорсингу, нанимая специалистов только в других организациях, но в этом случае может быть трудно предоставлять оперативное управление.

Также нельзя забыть и о покупке соответствующего инвентаря. Здесь нужные простые хозяйственные предметы для ремонта и чистки, всё это закупается в нескольких экземплярах и помещается в офисе компании или сразу же на объектах. Иногда целесообразно купить достаточно дорогое оборудование для прочистки труб, предприниматель в этом случае сможет экономить на ремонте значительные деньги, потому что отпадёт необходимость в вызове специализированной бригады. Если предполагается проведение хотя бы мелкого ремонта, нужно купить строительный инвентарь. Таким образом, стоимость закупки инвентаря может начинаться от нескольких десятков тысяч рублей и достигать нескольких сотен, а иногда даже и больше, если ЖКХ хочет самостоятельно заниматься вывозом мусора, полноценными строительными работами и уборкой снега. Причём в каждом конкретном случае нужно изначально рассчитать, что будет выгодней не только для предпринимателя, но и для жильцов, потому многие мелкие компании предпочитают работать через другие организации и их руками решать хозяйственные вопросы.

Проще всего обслуживать новые дома – постройки новые, ремонт не требуется, жильцы довольны, а если нет перебоев с электроэнергией или водой, то владельцы квартир и вовсе будут платить указанную плату за коммунальные услуги и даже не задумываться о том, плохо ли работает ЖКХ. Сложнее дело обстоит со старыми домами, особенно населёнными пенсионерами. Ветхая постройка имеет множество проблем вплоть до протекания крыши, трещин в стенах или полностью прогнившего водопровода, а контингент представляет собой необеспеченных людей с огромным количеством свободного времени. В таких домах почти наверняка можно натолкнуться на неофициального «председателя» в виде какой-нибудь бабушки, которая будет жаловаться на все проблемы, которые жильцы не могут решить. На самом деле, собрать деньги с жильцов хоть и бывает трудно, но вполне реально, и грамотный человек может заниматься эффективной организационной работой. Другое дело, что многие ЖКХ просто не желают уделять этому внимание, поэтому начинающий предприниматель может прийти в такой дом и, переговорив с владельцами квартир, вынести на общее обсуждение решение о смене управляющей компании. Так можно избавиться от многих некомпетентных организаций, которые не делают абсолютно ничего, и постепенно рынок начнёт развиваться. Ради этого, к слову, и было принято решение о выдачи лицензии ЖКХ.

Такой бизнес отличается огромным количеством сложностей, к которым в последнее время добавилась необходимость получения лицензии. Нужно сказать, что непосредственно себе предприниматель забирает небольшую часть от суммы коммунальных платежей с одной квартиры, и достаточная прибыль формируется за счёт большого числа обслуживаемых клиентов. Однако учитывая тот факт, что большинство ЖКХ работают по схеме, выработанной ещё во второй половине прошлого века, то прогрессивный руководитель может быстро развить компанию. Поэтому сложно будет в первые 2-3 года работы, после появится достаточное количество домов и хорошая репутация (а без неё трудно проработать 2-3 года коммерческой компании в этой сфере), чтобы получать достойную прибыль.

Матиас Лауданум
(c) www.openbusiness.ru - портал бизнес-планов и руководств по открытию малого бизнеса

Получить предложения по открытию бизнеса, в этой сфере

Внимание! Все поля обязательны для заполнения!



Другие статьи на тему «ЖКХ»

Социальные комментарии Cackle
Бесплатно задать вопрос эксперту портала openbusiness.ru