Свой бизнес в сфере ЖКХ: из риэлтеров в управдомы
Вот стандартный бизнес-план, который можно увидеть в агентстве «Step by Step».
- Вложения – 50 тысяч долларов;
- Срок окупаемости — 5-6 лет;
- Рентабельность – 10%,
(но только, если в управлении не менее 10 домов). - Если домов – пять, бизнес – убыточный.
- Рентабельность бизнеса – от 5 до 10%.
Пока это, конечно, ещё не совсем бизнес, а только фундамент для бизнеса. Так считают все практики данного дела. Проблема начинающего бизнес в этой сфере ясна: государство по-прежнему регулирует всё. Муниципалитеты стоят насмерть, чтобы не допустить частный бизнес к ЖКХ.
Если дан приказ сверху – они «маскируются» под ТСЖ, сгоняя туда собственников жилья насильно, целыми кварталами. Провести грань между частными и государственными структурами уже не могут даже участники рынка.
Скептики от бизнеса полагают:
1. Управление старым жилищным фондом – убыточно,
2. В новом жилищном фонде можно заработать только 1-2%.
Это если у Вас нет административного ресурса. Иметь административный ресурс — это 80% успеха на рынке ЖКХ, но, предположим, что у Вас его нет.
Российский менталитет и (напрямую связанные с ним) дыры в законодательстве, дают бесчисленные возможности заработков, в основном не слишком законные.
Вот самая распространённая шутка как частных (проросших во власть), так и государственных компаний: они собирают деньги по установленным тарифам, а расплачиваются с поставщиками по счетчику…
Так мы работать не будем, потому что скоро этому начнёт приходить конец, причём конец неожиданный. Значит, многие попадутся.
Законно работать можно двумя способами:
1. По индивидуальному тарифу,
2. По тарифу, утвержденному муниципалитетом.
ТСЖ и «Управляющие компании» в момент кризиса доказали свою провальность и становятся невостребованными.
Сейчас всё больше говорят о так называемом непосредственном управлении.
Эта форма управления домом более выгодна для обывателя: каждый жилец-собственник заключает договоры напрямую с сервисными организациями и перечисляет платежи прямо им. Тогда он не несет ответственности за неплательщиков своего дома и ему не отключат воду и электричество — а если дом управляется ТСЖ, то могут отключить.
По сценарию непосредственного управления работает несколько компаний, беря на себя лишь технический надзор.
Вот наглядный пример:
ТСЖ и УК (Управляющие компании) зарабатывают 2% от общей суммы платежей с каждой квартиры.
А так называемый «Технический надзор» – вообще меньше 1%.
Но при этом, первые отвечают за неплательщиков головой и деньгами, а вторые – ничем.
Итак, ТСЖ без найма управляющей компании – самый эффективный способ управления домом.
Рынок сервисных услуг на сегодняшний день не развит. Компании-монополисты диктуют свои цены и своё качество работы. Поэтому нужно работать в паре со своим сервисом.
Кризис отразился на сфере ЖКХ двояко:
С одной стороны – приток освободившихся в результате сокращений кадров не может не радовать. Речь идёт и о таких профессиях, как дворник, и о таких, как финансист. Люди с опытом идут искать себе работы – так почему же не здесь?
С другой стороны – жильцы квартир не могут оплачивать ЖКХ по уважительным причинам. (Опять же, в результате кризиса). Теперь, если вспомнить, что у нас даже неплохо и очень неплохо обеспеченные люди предпочитали годами не платить за квартиру без всяких уважительных причин, а из непонятной цивилизованному человеку вредности, а половина людей ворует электричество, то становится ясна актуальная «кризисная» картина – «зайцев» было много, а стало ещё больше. По нашим законам выселить собственника-неплательщика из приватизированной квартиры нельзя, это актуально только для муниципальных квартир.
Как с этим бороться?
Грамотный управдом с жильцами не ругается – он придумал линейку тарифов. Работа ведётся с жильцами, обладающими разными уровнями доходов, и для них создаётся набор из разных по стоимости пакетов услуг – от «эконом» до «премиум». Такая точечная работа предполагает заботу о клиенте, вдумчивость и даёт невиданную отдачу – то есть очень выгодна для бизнесмена.
Лучше – не значит дороже
До сих пор бизнес приходил на рынок управления жильем через элитные дома и комплексы.
Однако, рентабельность бизнеса, как настаивают эксперты, не зависит от того, в каком сегменте работает компания – в элитном или массовом.
Можно эксплуатировать дома и без повышения тарифов – жители муниципальных домов переплачивают за коммунальные услуги!
Так, например, только одна установка счётчиков помогает высвободить 12 руб. с квадратного метра. Этого хватит на содержание панельного жилья на достойном уровне.
Здесь, однако, идёт речь, хоть и о дешёвых домах, но новых. Дома не старше 15 лет – вот мечта бизнесменов. Связываться со статьёй «капремонт» никто не хочет.
Как сделать привлекательным обслуживание старого жилого фонда — самого большого сегмента на рынке — для частных компаний – вот главный вопрос на сегодняшний день.
Может быть лучше пока не входить в эти двери?
Назренко Елена
(с)www.openbusiness.ru
Как открыть бутик женской одежды
Как открыть детский развивающий центр
Как создать бизнес на авторских тренингах 
Как открыть магазин игрушек по франчайзингу
