Свой бизнес в сфере недвижимости: субаренда
На рынке недвижимости наблюдается уже довольно давно абсолютно недопустимая ситуация – есть огромный спрос на аренду мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров) и совершенно нет нормального цивилизованного предложения. Если предложение и появляется, то сдаются такие офисы по астрономическим ценам, намного превышающим стоимость аренды крупного офиса.
Раньше чиновники, директора и завхозы сдавали в мелкую аренду пыльные площади своих ветхих владений – доставшимся им от советской власти. И клали эти деньги себе в карман. Площади сдавались по льготным ценам и своим людям. Курочка по зёрнышку клюёт… Но в последние время и эти крепкие хозяйственники узнали о том, что творится с ценами на рынке. И они стали торговать своими прокуренными площадями за те же астрономические деньги. Спрос упал. Да и немодно это стало среди чиновников, наверное, нашли более гламурные источники приработка.
Ещё одним наследием советского режима воспользовались искатели мелких площадей – серыми блочными стенами бывших НИИ. Зайдите на любой этаж. Спотыкаясь об ободранный линолеум, и приучив свои глаза видеть в темноте, Вы можете насчитать до 25 фирм, блещущих золотыми, наводящими робость своей солидностью и внушительностью табличками.
Остальные представители мелкого (и среднего) бизнеса ютятся и вовсе в подвалах…
На дефиците небольших офисных площадей можно заработать цивилизованно, строя далёкий от вышеописанного бизнес субаренды.
Сразу оговоримся, что экспертами в области построения бизнеса данный вид предпринимательства рассматривается лишь как дополнительный источник прибыли. Однако, они не исключают возможности успеха и в том случае, если такой бизнес будет Вашим единственным и основным.
Официально такое предприятие будет называться многофункциональный офисный центр. В Москве и Санкт-Петербурге уже существуют подобные компании, среди них – «Регус», «Даев – Плаза», «Атриум»…
Эти новички цивилизованной субаренды сдают не квадратные метры, как было принято всегда, а рабочие места (или комнаты). В пересчёте на метры они зарабатывают до 1500 долларов за квадратный метр и считают это неплохим бюджетом.
Есть два способа устроить свой бизнес субаренды.
Первый, это когда Вы арендуете очень большой кусок площади у арендатора, который остаётся с Вами в том же помещении. У этого пути есть сложности: во-первых, тот, кто в помещении главный, должен быть согласен на то, что Вы станете дробить этот кусок и пересдавать его другим людям. Во-вторых, он не захочет видеть у себя под крышей некоторых людей и поэтому будет вмешиваться в каждый договор, который Вы будете заключать с предполагаемыми мини-арендаторами. Но если Большого Хозяина будет всё устраивать, то у такого пути больше минусов нет.
Второй способ – это взять в аренду всё здание и остаться там временным хозяином самому. Люди, которые сдают помещение целиком Вам на откуп, обычно не интересуются деталями Ваших дел – все риски несёте Вы.
Однако и в том, и в другом случае в заключаемом Вами договоре первоначальной крупной аренды должна быть прописана строчка о том, что Вы собираетесь это здание нарезать на мини-офисы и пересдавать субарендаторам.
Больше проблем у Вас не должно возникнуть никаких, кроме самых общих и привычных, таких, как: недозагрузка пустующих площадей, оплата не в срок, порча имущества. Именно поэтому эксперты считают этот вид бизнеса рискованным и неподходящим для того, чтобы уповать на него как на единственный источник дохода.
Что же требуется от Вас для организации бизнеса на субаренде:
1. Перестроить помещение так, чтобы оно оказалось разбитым на мелкие офисы.
2. Это подразумевает и ремонт с применением износоустойчивых материалов.
3. Оборудование двух-трёх хороших переговорных комнат.
4. Оборудование входа в бизнес-центр, стоянки автотранспорта.
5. Установка системы автоматического контроля доступа.
6. Проведение оптоволокна, телекоммуникаций, Интернета и современной телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова.
7. Вы должны заключить договор с охранным агентством.
8. Ещё на стадии ремонта спроектировать место под ресепшн и подыскать туда служащих, адекватных Вашим требованиям.
9. Найти управляющего.
Как говорят игроки этого рынка, всё остальное – т.е. другие, дополнительные требования к помещению всегда приветствуются, но иногда бывают совершенно излишни. Выше перечислено только самое необходимое, без чего нельзя жить. Но, может быть, стоит включить в список своих жизненно необходимых обязанностей ещё и хорошую корпоративную столовую с не вызывающей негативных последствий кухней? Для того чтобы сотрудники не бегали никуда за пирожками и готовыми салатами, потому что отсутствие инфраструктуры для цивилизованного обеденного перерыва сотрудников негативно сказывается даже на имидже офисов класса В и С… Уже не говоря о том, как это негативно влияет на здоровье самих сотрудников.
На 2000 метров арендуемой Вами площади Вы вложите около 850 тысяч долларов. На ремонт уйдёт около трёх месяцев. На ремонт отдельно потребуется 400 тысяч долларов.
Доход от субаренды составит 150 тысяч долларов в месяц.
если Вы будете ремонтировать здание под офисы класса А, то и вложения, и прибыль будут выше. Но если речь идёт о классе В и С, то существенно ниже указанной цифры, так как цифры – средние. В верхнем сегменте рынка Ваша прибыль будет превышать средние 50%, но если Вы предпочитаете работать со скромными предпринимателями, которым не так важен имидж офиса, то прибыль не превысит 10-20 процентов.
затраты же обещают окупиться почти сразу – в течение года.
Удачи Вам!
Назаренко Елена
(с) www.openbusiness.ru
Служба ожидания в очередях: опыт создания бизнеса
Как открыть мясной магазин
Практический опыт создания бренда молодежной одежды 
Практика бизнеса: мастерская калейдоскопов
Как открыть бизнес в Турции
Как открыть свою сетевую компанию
Как открыть свадебный бизнес в Италии 
