Свой бизнес: Как превратить субаренду в прибыльный бизнес

Свой бизнес: как превратить субаренду в прибыльный бизнес

Такой вид бизнеса как субаренда может быть вполне прибыльным, учитывая высокий спрос на офисные помещение класса А. Но эксперты советуют рассматривать его больше как дополнительный источник доходов нежели как основной бизнес.

Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками, то получается дополнительный источник прибыли.

Субаренда —как предпринимательство не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой. Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.

Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это тоже нельзя назвать бизнесом…

Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Их отличительными особенностями являются: месторасположение и близость к деловому центру, соответствие международным стандартам, предоставление дополнительного спектра услуг, таких как информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально-оборудованных комнат для проведения семинаров, конференций, встреч, возможность аренды на небольшой срок (от нескольких месяцев).

Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Стоимость услуг зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Но, по некоторым данным, в среднем 1 кв. м площади стоит 1500 долларов. Для сравнения в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. Разница в цене в два раза делает этот бизнес очень прибыльным.

Субаренда: Суть бизнеса

Схема бизнеса проста: компания арендует большие площади (целесообразно — от 1 000 кв. м ) в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов.

В современных бизнес-центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 100 кв. м. Поэтому начинать стоит со снятия целого этажа, устроив там отдельный ресепшен и разделив остальное пространство на офисные блоки.

В запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах ,потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов. На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Некоторые средства уйдут на рекламу в профильных изданиях и Интернете. В среднем наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расх
оды и получать доход.

Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. В этом случае вы просто пересдаете офисы, произведя в них некоторые улучшения. Но с другой стороны в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.

Субаренда: Трудности бизнеса

Но бизнес этот кажется простым только на первый взгляд. Здесь существуют свои трудности и подводные камни. Во- первых, управляющие компании сталкиваются с такими же проблемами как обычные арендаторы задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей.

Во- вторых, согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду получить непросто. Основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании и активно вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта.

В-третьих, для оказания арендаторам дополнительных услуг, потребуется штат квалифицированных специалистов. Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды, что ведет ее удорожание. Такие услуги востребованы субарендаторами только в верхних сегментах рынка, а в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, никакие дополнительные услуги не

Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу.

Субаренда: Порядок действий

Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:

• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.

• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.

• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.

• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.

• Установить систему автоматического контроля доступа.

• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.

• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.

• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.

• Организовать хорошую службу ресепшен.

• Нанять адекватного управляющего.

Субаренда: Расчеты:

Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:

• аренда офиса — $240 000–300 000.

• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.

• мебель — $40 000–50 000.

• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.

• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.

Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .

Формат: субаренда.

Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.

Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.

Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.

Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.

Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров .

Средства продвижения: Интернет, специализированные сайты и профильные издания.

По материалам статьи Антона Белых для журнала Бизнес-журнал

*Статье более 8 лет. Может содержать устаревшие данные

Свой «смешной» бизнес: Stand-up Show

Свой «смешной» бизнес: Stand-up Show

В настоящее время телевизионные программы предлагают огромное количество различных юмористических шоу и телесериалов, газетные киоски представляют широкий ассортимент «смешных» изданий, каждая вторая уважающая себя городская газета имеет рубрику «Юмо...

Свой бизнес: производство консервов из морской капусты

Свой бизнес: производство консервов из морской капусты

Основные расходы на организацию производства салатов и консервов из морской капусты составляют от 1,5 миллионов рублей. Сроки окупаемости бизнеса по производству салатов и консервов из морской капусты достигают 1,5 лет.

Готовый бизнес-план предприятия по добыче и бутилированию артезианской воды

Готовый бизнес-план предприятия по добыче и бутилированию артезианской воды

На основании полученных финансовых расчетов определено, что чистая приведенная стоимость (NPV) предприятия по добыче и бутилированию артезианской воды составит 5 968 738 руб., а срок окупаемости 32 месяца.

Производство и продажа перчаток с ПВХ покрытием

Производство и продажа перчаток с ПВХ покрытием

Полагаю все знают что такое перчатки. Производятся перчатки из нитей (пряжи) различного вида: хлопчатобумажной, шерстяной, полушерстяной, комбинированных искусственных нитей. Для изготовления манжеты используют резинку (латексная нить, опле...

Кадровое агентство приносит 100 тыс. руб. ежемесячно

Кадровое агентство приносит 100 тыс. руб. ежемесячно

Российский рынок труда становится более зрелым, в связи с чем возрастает популярность услуг по подбору персонала. Сегодня практически все компании, которые ищут сотрудников, прибегают к услугам кадровых агентств. Кадровые агентства на рынке труд...

Свой бизнес: посредник венчурного рынка

Свой бизнес: посредник венчурного рынка

Данное направление можно назвать перспективным и достаточно интересным делом для экономистов, но работать в нём могут только опытные профессионалы и люди, прекрасно понимающие особенности функционирования рынка в целом и венчурной его сферы в частнос...

Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал

Мгновенный подбор бизнеса